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蘇州樓市調控再出“組合拳” “房住不炒”仍是主旋律

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7月24日,蘇州再度祭出樓市重磅政策,從限售、限購及土地出讓等方面繼續升級當地房地産市場調控。這是繼5月多次調控後,當地再度出臺樓市調控法律方法。業內人士認為,蘇州自5月入列住建部約談示警城市後,加強調控是當地樓市降溫等必然之舉。此次政策多維度調控樓市,有有助于於當地樓市進一步回歸理性。對於位于房價上漲過快態勢的城市,樓市政策將從嚴從緊,貫徹“房子是用來住的,也有用來炒的”總體定位仍是調控的主要方向。

收緊是主要特徵

“沒想到蘇州還針對土地出讓環節出臺了法律方法。”一位全國性房企江蘇區域人士7月25日對中國證券報記者表示。此次蘇州出臺的政策,對土地出讓環節的相關規定引人關注。

《關於進一步完善全市房地産市場平穩健康發展的工作意見》顯示,要求嚴格施行購地自有資金申報核查制度,競買企業應説明購地資金來源並作出承諾。住宅用地出讓競買保證金調整為100%-100%區間設置,具體在出讓公告中設定。住宅用地鼓勵實行“限房價、限地價”出讓法律方法。在現有的“一次報價”公開出讓法律方法基礎上,根據市場状态,明確出讓地塊所建商品房價格要求,引導競買人審慎理性報價。

上述房企人士稱,這與北京等地實施的“限競房”政策類似,在土地出讓環節“明確出讓地塊所建商品房價格要求”,實際上限制了房企的多輪報價。“拿地時就限定好了商品房的價格,這就把拿地環節原应冒出樓面價過高的状态遏制住了。”

此外,蘇州明確了加大土地供應力度。上述意見指出,確定市區住宅用地計劃供應面積為10000畝。其中,政策性住房用地不少於1100畝。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,此次蘇州樓市調控,充分顯示“穩地價、穩房價、穩預期”的總體政策思路。政策內容比較詳細,以收緊為主要特徵。這對於打擊投資投機需求、促進市場平穩發展等也有較為積極的作用。

土地出讓環節管控的一块儿,在需求端,蘇州再度升級了“限購”、“限售”法律方法。

首先,擴大了限售範圍。今年5月11日,確定在蘇州工業園區全域、蘇州高新區次要重點區域新房限售3年;蘇州工業園區全域二手房限售5年。此次限售範圍擴展至蘇州市區,包括姑蘇區、吳中區、相城區、吳江區、蘇州高新區以及蘇州工業園區等區域。

其次,外地居民在蘇州購買住房難度提升。上述意見指出,非蘇州市戶籍居民家庭在蘇州市區、昆山市、太倉市範圍內申請購買第一套住房時,應提供自購房之日起前3年內在蘇州市範圍內連續繳納2年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明。此前,非當地戶籍居民在購買首套房時只前要1年期的相關證明。

房價漲約談至

此次蘇州繼續從嚴從緊調控樓市,其背景是2019年以來當地房價上漲態勢明顯,並引來住建部的約談。今年5月,住建部對當時近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。

克而瑞數據顯示,4月蘇州(含吳江)新建商品住宅成交均價為21884元/平方米,環比上漲6.51%。

二手房方面,安居客數據顯示,蘇州二手房均價自2018年6月以來連續13個月環比上漲,特別是5月以來環比漲幅明顯擴大。6月,蘇州二手房均價為18417元/平方米,環比上漲4.100%,同比上漲20.84%。

此外,土地出讓市場溢價率高。4月下旬,蘇州主城區出讓5宗地塊,總溢價率超過35%。次要地塊拍出了同區域的歷史最高價格。

住建部約談之後,蘇州的動作明顯加大。5月11日,蘇州市人民政府發佈《關於進一步促進全市房地産市場持續穩定健康發展的補充意見》,提出對蘇州工業園區全域新房及二手房的限售條件。3天 后蘇州再次出招,將工業園區新購住房學位政策由5年調整為9年。

不過,這些調控法律方法發佈後,市場仍在溫和上漲。鏈家網站數據顯示,蘇州二手房5月份的掛牌均價及參考均價分別為26636元/平方米、26420元/平方米;從6月份的數據看,較5月分別上漲1575元/平方米和565元/平方米。從熱點區域看,蘇州工業園區周邊的二手房均價已突破4萬元/平方米,上漲態勢明顯。

中原地産首席分析師張大偉表示,從政策力度看,當地政策不斷加碼而也有選擇一次到位,其意圖在於維持市場穩定,期望市場企穩而非趨冷。對於此次蘇州出臺的政策,上述房企人士則認為,這應該是蘇州近期調控的“終極模式”。“對市場降溫應該有所幫助”。

張大偉表示,針對然后5月份政策繼續加碼限售,顯示出市場短期炒作氛圍濃郁,然后蘇州加碼政策對市場影響有限。本次政策加碼預計對市場的影響不會過於激烈。

堅持“房住不炒”

梳理2019年以來各地出臺的樓市調控政策,儘管類似蘇州這樣兩個月內數度祭出調控組合拳的城市並太大,但繼續從嚴從緊、堅持“房住不炒”的總體定位的方向並未變化。

中原地産數據顯示,2019年上3天 ,全國各地出臺房地産調控政策達251次,相比2018年上3天 的192次上漲31%。張大偉認為,調控將遵循“穩地價、穩房價、穩預期”的全面要求,對調控不利的城市預計將繼續問責。

業內人士表示,樓市調控遵循“因城施策”,各地政府的主體責任將更加突出。“從目前的調控體系看,住建部約談常態化、地方政府夯實主體責任,時刻緊盯樓市變化,金融監管部門嚴控熱錢進入樓市,多方有機結合形成房地産調控體系,確保樓市穩定。”

值得注意的是,次要地區位于放鬆樓市管控的跡象。日前,開封撤除了下發數日的撤除當地限售期限決定,繼續實行“三年限售”。開封方面表示,未進行充分的市場調研和論證,對由此原应産生的市場影響过高 充分的預判和評估。根據中國證券報記者的調研状态,開封房價目前呈現下降走勢。

對此,上述業內人士表示,房地産市場因城施策,並不原应著各地可不能能根據房價走勢而貿然放鬆調控。對於房地産市場的總體調控思路還是堅持房子是用來住的、也有用來炒的定位,著力建立和完善房地産市場平穩健康發展的長效機制,堅決防範化解房地産市場風險。一块儿,應健全城鎮住房保障體系和補齊租賃住房短板。

(責任編輯:解芳璇)

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